Позиція: Відновлення та адаптація. Підбиваємо підсумки 2023 року на ринку нерухомості з компанією Greenville

Greenville

Повномасштабне вторгнення призвело до колапсу на ринку нерухомості в Україні. Продажі впали до показників статистичної похибки, будівництво об’єктів заморозили, деякі девелоперські компанії перебували на межі банкрутства. Згідно статистики, ринок нерухомості обвалився майже втричі.

Проте 2023-й став роком відновлення. У столиці більшість забудовників оголосили про продовження роботи над житловими комплексами. На заході країни ситуація була ще кращою: завдяки припливу інвестицій впевнено стартували нові проєкти.

Разом з експертами девелоперської компанії Greenville підбиваємо підсумки року. Згадуємо яким був 2023 рік для будівельної галузі: складним та суперечливим, результативним та обнадійливим.

Оптимістичні сигнали: людям знову цікава нерухомість

Протягом 2023 року будівельна галузь продемонструвала значну стійкість та адаптивність. Головна тенденція — відновлення ринку. Інтерес до купівлі квартир почав повертатися, забудовники відновили роботу над житловими комплексами, а виробничо-оперативні процеси та логістику адаптували до умов воєнного стану.

Серед 175 проєктів у Києві в преміум- та бізнес-класі станом на осінь будівництво триває в 66 (40%), а продажі відновилися в 119 (70%). Тим не менш, важливо відрізняти реальну роботу на будівельних майданчиках від імітації в маркетингових цілях.

Фото: Greenville

Причини поступового відновлення галузі та попиту об’єктивні: стабілізація фронту, зменшення повітряних ударів у порівнянні з минулим роком, надійність ППО, відсутність перебоїв з електроенергією, відносна економічна стабільність — всупереч прогнозам гривня не обвалилася, інфляція нижче, ніж прогнозували: 10,6% замість очікуваних 14,8%.

«Минулого року люди думали, що війна завершиться в якійсь короткій перспективі — ті самі „2−3 тижні“. Тому придбання житла відкладали до мирного часу. Зараз всі бачать, що війна прийняла позиційний характер і в такому темпі може продовжуватися ще довго. Клієнти стоїчно сприймають ситуацію і вирішують купувати квартири, незважаючи на несприятливі та екстремальні умови», — зазначає керівник проєктів Greenville Наталія Дубик.

Зацікавленість в купівлі нерухомості в цілому по ринку складає до 70% від довоєнних показників. Якщо казати про преміум- та бізнес-сегмент — приблизно 30−40%.

Ще один фактор зростання попиту — інвестиційний потенціал населення. Згідно даних НБУ, близько $15 мільярдів перебуває на гривневих депозитах, $11 мільярдів — на валютних, від $60 до $100 мільярдів — на руках у громадян.

Фото: Greenville

Скасування фіксованого курсу: не все так страшно

У перших числах жовтня Нацбанк оголосив про перехід від режиму фіксованого курсу. Експерти з нерухомості прогнозували, що рішення НБУ може вплинути на поведінку потенційних покупців, а зростання курсу долара в майбутньому — спричинити підвищення собівартості будівництва. Поки курс залишався незмінним, інвестор міг чітко розрахувати свої платежі. Після 2 жовтня очікувалось, що ситуація буде непередбачуваною, а забудовники будуть намагатися взяти ситуацію під контроль: наприклад, фіксувати курс на певний період, щоб не втратити покупця та продемонструвати лояльність.

Але, незважаючи на опасіння, курс долара не злетів до небес. Нововведення не позначилося і на цінах на первинку.

За словами Наталії Дубик, навіть різке коливання курсу навряд чи суттєво вплине на ринок нерухомості. Державні іпотечні програми будуть й надалі видаватися у гривні, забудовники й надалі орієнтуватимуться на вартість квадратного метру у доларах по ринку. Факторів, які б різко могли обвалити гривню, у другому півріччі не було.

Фото: Greenville

Ціни за квадрат: комфорт та економ дорожчають, преміум — ні

Загальна тенденція у 2023 році — зростання цін (проте не у всіх сегментах). З початку року собівартість квадратного метра у новобудові зросла майже на третину. До цього призводить підвищення собівартості будівництва та скорочення пропозиції — через війну нові проєкти в Києві майже не стартують, а попит на житло збільшується.

Згідно статистики, в економ-класі ціна піднялася приблизно на 18−25%. Квадратний метр в комфорті-класі вартістю до $1500 протягом року щомісяця дорожчав на 3−5%. У преміум-сегменті за рік ціни впали в середньому на 10%. У бізнес-класі ціна відносно стабільна у другому півріччі.

Найдорожче житло в Україні — традиційно в Києві. Це стосується і первинного, і вторинного ринків. У регіонах найбільше підскочили ціни в західних областях: Івано-Франківська область (на 50%), Львівщина та Житомирщина.

Фото: Greenville

Програма «єОселя»: працює повільно, але працює

Ринок нерухомості дещо пожвавився після прийняття державної програми «єОселя». Вона дозволила відновити продажі за допомогою доступного кредитування для окремих категорій населення: 3% річних за іпотекою для військовослужбовців, медиків, науковців та педагогів. Міністерство економіки у 2023 році повідомляло, що більше 5 тисяч родин отримали іпотечні кредити за програмою «єОселя» на загальну суму, яка перевищує 7 мільярдів гривень. В основному — це родини військовослужбовців. Більшість кредитів були видані на вторинному ринку, тому що там попит найвищий. Географія — Київська область та місто Київ, західні регіони.

Восени перші квартири за цією програмою продали в київських ЖК Greenville Park та Greenville на Печерську. На думку фахівців Greenville, «єОселя» досить повільно набирає темп, але працює.

Фото: Greenville

Портрет покупця: ринок за інвестором, а не за девелопером

В кінці року можна впевнено сказати, що покупець перехопив ініціативу та навіть диктує умови, а забудовники готові йти на зустріч, щоб стимулювати продажі. Терміни укладання угоди стали довшими: клієнт моніторить ринок, чекає більш вигідних пропозицій, залишається в силі фактор відкладеного попиту. В середньому процес укладання угоди зараз триває від одного до трьох місяців.

Далеко не всі готові купувати квартири за стовідсотковою оплатою: доходи населення впали, а забудовники, у свою чергу, пропонують різноманітні умови розтермінування та оплати частинами, щоб оживити попит.

Житло стали більше купувати для себе, а не під інвестицію для збереження чи примноження грошей. Сформувалась тенденція 80/20: 80% намагаються придбати квартиру в готовому будинку або на завершальних стадіях, лише 20% готові ризикнути та інвестувати на етапі будівництва.

Поведінка інвестора продовжує залежати від подій на фронті, частоти обстрілів, економічного фону та навіть тональності новин.

Фото: Greenville

Що з собівартістю?

Вартість квадратного метра зростає через безперервне збільшення собівартості будівництва, особливо в частині витрат на будматеріали, логістичні операції та будівельно-монтажні роботи.

«Під впливом інфляції, корекції логістичних маршрутів та переукладання нових договорів на поставки згідно нового курсу валют, вартість будівельних матеріалів виросла в середньому до 50%. Чогось елементарно не вистачає на українському ринку, тому що заводи не працюють. За даними Всеукраїнської спілки виробників будматеріалів, за час повномасштабної війни зупинили роботу не менше 70 великих виробників, більше 300 середніх та близько 1000 малих. Вони або знищені росіянами, або перебувають на окупованих територіях, або збанкрутували. Саме тому забудовники шукають нових підрядників, розробляють нові логістичні ланцюжки, застосовують імпортні замінники», — розповідає економіст з матеріально-технічного забезпечення компанії Greenville Петро Дмитрієв.

Найбільш проблемним для девелоперів був пошук мінеральної вати та скла. Поставки скла суттєво ускладнилася через втрату Лисичанського заводу — через це вартість матеріалу піднялася майже на 100% у порівнянні з довоєнним показниками. У першому півріччі бетон додав у ціні в середньому 6−10% залежно від характеристик, скло 46−53%, паливно-мастильні матеріали — 15−20% залежно від характеристик.

Фото: Greenville

Дефіцит кадрів: зарплати ростуть, будівельників не вистачає

Ще одним викликом 2023 року став суттєвий дефіцит робочих рук. У другому півріччі, згідно Держстату, він складав вже 40%. Головні причини — міграція в мирні країни та мобілізація будівельників до лав збройних сил. Експерти прогнозують, що ситуація буде лише погіршуватися, поки триватиме війна. Найбільш дефіцитні спеціальності на ринку — електрики, кранівники, монолітники, різноробочі, фасадники, промальпіністи тощо.

«У нас ситуація відносно вирівнялася у порівнянні з 2022 роком. Ми всіма силами намагалися зберегти штат і можемо сказати, що нам це вдалося. Проте, звісно, відчуваємо дефіцит робочих рук. Доводилося вирішувати нестачу кадрів шляхом, наприклад, перекомплектування будівельних бригад», — каже керівник проєкту Greenville Park Олексій Шматок.

При цьому, щоб стимулювати фахівців влаштовуватися на роботу, роботодавці збільшують заробітну плату. У першому півріччі 2023-го вона виросла на 25%, а подекуди й більше. Експерти прогнозують, що наступного року зарплати будівельників, скоріш за все, також будуть рости.

Замість висновка

Головні маркери стану ринку нерухомості у 2023 році сигналізують про те, що незважаючи на всі труднощі, девелоперська сфера адаптувалася та вийшла на трек відновлення. Після того як 2022-му все було на краю прірви, цей рік забудовники завершують з надією, планами та хоч і стриманим, але ж все-таки оптимізмом.